Nous avons rencontré Geoffrey DIEM, gérant du cabinet de conseil en gestion de patrimoine et en investissement DIEM CONSEIL & PATRIMOINE.
Après 7 années passées en Afrique au sein de la sphère internationale du commerce de produits de consommation courante, son expérience de l’entreprenariat combinée à sa passion pour l’investissement et la finance l’ont naturellement amené à s’orienter vers le conseil en gestion de patrimoine. En tant que Conseiller en gestion de Patrimoine, il accompagne des particuliers et des professionnels dans la réalisation de leurs projets de vie et de leurs objectifs à court, moyen et long terme à travers la création, la valorisation, l’optimisation et la gestion de leur patrimoine personnel et/ou professionnel.
De l’acquisition de la résidence principale à la préparation de la retraite en passant par l’optimisation de la fiscalité et le financement de projets divers et variés tels que le financement de voyages et/ou des études des enfants, il propose un accompagnement personnalisé et sur-mesure adapté à vos besoins et à votre situation personnelle.
Quelles sont les choses à savoir concernant la fiscalité quand on est propriétaire de location saisonnière ?
Dès lors que vous mettez en location saisonnière un logement (votre résidence secondaire par exemple), ne serait-ce que quelques jours par an, les loyers et charges perçus doivent être déclarés pour être ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et assujettis à la CSG et autres prélèvements sociaux. Les loyers et charges perçus dans le cadre d’une location saisonnière sont imposés comme en matière de location meublée classique, c’est-à-dire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d’imposition dont les seuils diffèrent selon la nature de la location : le régime forfaitaire et le régime réel.
Le régime forfaitaire (appelé également « micro-entreprise » ou « micro-bic ») consiste en l’application d’un abattement sur vos recettes annuelles, c’est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers plus charges). Cet abattement est réputé pour inclure l’ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n’est donc autorisée. Le montant de l’impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez. Le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple, et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c’est un régime idéal pour les particuliers. Les recettes issues d’une location saisonnière non classée bénéficient d’un abattement de 50%. Les recettes issues d’une location saisonnière classée (Gîtes, chambres d’hôte, etc…) bénéficient d’un abattement de 71%. Les revenus locatifs sont à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO case « 5ND » pour les locations saisonnières « classiques », case « 5NG » pour les locations saisonnières classées.
Le propriétaire peut également opter pour le régime réel qui consiste à déduire de vos recettes annuelles, c’est-à-dire de toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges), l’ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez notamment déduire :
- les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location
- les charges se rattachant à la location (frais d’annonces par exemple) en totalité
Bon à savoir : dans ce cas, les factures de conciergerie de COCOONBNB sont aussi déductibles dans leur intégralité !
Lorsque les charges annuelles sont supérieures au recettes annuelles, cela provoque un déficit. Concrètement, cela veut dire que le propriétaire ne sera pas soumis à une imposition aussi longtemps qu’il restera en déficit. Le régime réel présente l’avantage de pouvoir imputer ce déficit sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes.
A noter que le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime forfaitaire : il implique la tenue d’une comptabilité. Avant d’opter pour le régime réel, il est donc très fortement recommandé voire indispensable de faire appel à un fiscaliste (avocat, notaire, comptable) qui vous en exposera les avantages mais aussi les contraintes. Le comptable s’avère ensuite indispensable pour effectuer la déclaration.
Si vous louez une location saisonnière « classique » (c’est-à-dire qui n’est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d’hôtes), vous relevez du régime réel :
- soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 72 600 € ;
- soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Dans cette hypothèse, l’option pour le régime réel n’est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % de vos recettes.
Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d’hôtes, vous relevez du régime réel :
- soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles dépassent 176 200 € ;
- soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 176 200 €. Dans cette hypothèse, l’option pour le régime réel n’est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71 % de vos recettes.
Louer en saisonnier entraîne donc systématiquement pour le bailleur des obligations fiscales :
- imposition des loyers et charges à l’impôt sur le revenu ;
- assujettissement à la CSG et autres prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
En outre, cela entraîne aussi, pour ceux qui génèrent plus de 23 000 €/an de recettes (à partir de 5 348 € pour les chambres d’hôtes), des obligations sociales (paiement de cotisations sociales).
Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit faire payer au locataire puis reverser à la commune la taxe de séjour lorsque celle-ci a été instaurée dans la ville, ce qui est très fréquent. Lorsqu’on se lance dans une activité de location saisonnière, il convient donc de toujours interroger sur ce point la commune du lieu de la location.
Bon à savoir : dans l’Eurométropole de Strasbourg, vous êtes redevable de la taxe de séjour !
Enfin, le propriétaire doit facturer de la TVA si sont fournies au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.
Les locations meublées touristiques échappent par principe à l’imposition au titre de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Attention toutefois : chaque commune peut décider de supprimer cette exonération de CFE, ce qui est le cas notamment à Strasbourg. En revanche, il n’y a plus de taxe d’habitation.
Une dernière information qui vous semble importante ?
Pour encadrer l’essor des locations touristiques, de plus en plus de communes mettent en place une réglementation plus ou moins contraignante (télédéclaration, changement d’usage, limitation du nombre de logements pouvant être loués, etc.). La prudence, avant de louer en saisonnier, est de toujours interroger la mairie sur l’existence d’une telle réglementation locale et bien évidemment de la respecter si elle existe.
Et pour ça, COCOONBNB vous accompagne dans ces démarches avec notre Pack de Lancement !
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